Créditos para tiempos de crisis

09/05/2008

(El País)

El Euríbor cerró abril en el  4,82%, su nivel más alto de los últimos ocho años. En estos días se aproxima a la barrera del 5%. En los últimos cuatro años, este indicador ha subido más de 2,65 puntos porcentuales, lo que ha provocado que el 100% de los hipotecados pague más ahora que entonces y que más del 70% de ellos incluso paguen una letras mensuales más altas que cuando contrataron su crédito. En realidad, la hipoteca se ha hecho más gravosa para todos aquellos que la contrataron con posterioridad a 2001.

Ante esta situación lo único que pueden hacer los titulares de estas hipotecas es acogerse al alargamiento de plazos gratuitos aprobado por el Gobierno, o bien solicitar un periodo de carencia que puede instrumentarse de dos maneras: reducir un número determinado de cuotas al año por ejemplo, no pagar tres letras mensuales y acumular esa deuda al principal que habrá de devolverse en, por ejemplo, no pagar tres letras mensuales y acumular esa deuda al principal que habrá de devolverse en, por ejemplo, 10 años) o abonar únicamente intereses y la parte que no se amortiza del capital sumarla, de nuevo, a la deuda  principal, para pagar, por ejemplo, en otros 10 años.

Quienes aún pueden asumir el mayor coste de sus hipotecas pero consideran un sin vivir ver cómo los tipos de interés no dejan de subir cuentan con otras tres opciones. La primera, cambiar la modalidad de su hipoteca: hacer una novación y tener un tipo fijo y no variable como hasta ahora; la segunda, suscribir un seguro de tipos de interés, y la tercera, apostar por un swap (permuta financiera). En todos estos casos asumirán mayores gastos. La opción de elegir el tipo fijo se está haciendo cada vez más atractiva. Es cierto que estos créditos siguen siendo más caros que los variables, pero las diferencias se acortan.

Tipos fijos
En el mercado se pueden encontrar, para plazos de 12 años, precios del 5%. Y entre el 6% y el 6,2% para periodos de entre 25 y 30 años. El problema inicial que plantean, además de su mayor coste, es el de creer que ésta es una decisión inamovible por la que se renuncia a cualquier rebaja de tipos en el futuro. No es realmente así: se puede limitar en el tiempo.

Contratar un seguro de variación de tipos de interés (CAP en la terminología financiera) es la segunda de las opciones. Los particulares pueden decidir qué nivel de Euribor (techo máximo) están dispuestos a asumir para cada importe concreto (el 100% del capital pendiente de amortizar, el 80%, el 50%...)y durante un plazo preestablecido (normalmente durante tres a cinco años).

Si la referencia hipotecaria utilizada sobrepasa este nivel –si el Euríbor supera el 5,5%, el 6%-, sería la entidad la que debe abonar la diferencia de importe en cada cuota mensual. Su problema radica en que su coste puede situarse, en función de lo próximo que esté ese techo a  la realidad del Euríbor, entre el 1,5% y el 2,5% sobre el importe del crédito pendiente de pagar y que hay que abonarlo en una única prima. Si los tipos de interés se disparan hasta niveles del 7,5% o el 8% dentro de tres o cuatro años y la duración del crédito es elevada, esta opción resulta más que rentable.

Con los swap no se paga una prima inicial, sino que su coste queda incluido en la cuota hipotecaria que se abona cada mes. El coste es muy similar al del CAP pero se reparte en el tiempo, lo que suaviza sus efectos. Su mecanismo es el mismo. La hipoteca está cubierta de posibles subidas de tipos a partir de un determinado nivel.