La casa accesible es un 15% más barata

04/04/2008

(El País)

Cada vez está más claro que las familias españolas no pueden pagar las viviendas por el alto precio que han alcanzado, tras subidas de dos dígitos anuales como las registradas durante prácticamente toda la última década. No hay más que ver los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) referidos al pasado mes de enero para comprobarlo: las compraventas de viviendas han caído un 27% en España, la contratación de hipotecas un 24,36% y su importe medio se ha reducido un 3,1% respecto al año anterior, hasta 142.798 euros.

 Y es que para el porcentaje de endeudamiento que deben asumir los hogares cuando compran una casa sea razonable, es decir, se sitúe en ese entorno del 30% o 35% del sueldo anual en el que tradicionalmente fijan el umbral las entidades financieras, “sería necesario un ajuste de los precios (de la vivienda) del 20% si se pretende alcanzar dicha accesibilidad en un único año, aunque tal reducción podría ser del 15% si se produce en un periodo más largo”, señala el estudio Planner-Asprima, elaborado por la asociación de promotores madrileños y Analistas Financieros Internacionales (AFI). Si bien añade que el ajuste para la vivienda libre podría encontrarse en una disminución algo menor.

Entre el 15% y el 20%
Y ello se debe a que si adquiriese un mayor peso en el mercado la vivienda protegida –tal y como parece que va a suceder, por ejemplo del 20% de la producción total comercializada, frente a tasas cercanas al 15% actual- “supondría de facto, una disminución del precio medio de la vivienda del 3,8%”. Algo que el estudio considera razonable que pueda ocurrir a dos años vista y que sólo conllevaría la necesidad de una rebaja de entre el 12% y el 15% en el precio de la vivienda libre para que volviera a ser accesible. Elevar la participación de la protegida hasta el 30% de los residenciales nuevos en venta conllevaría un descenso del 9% en el precio medio, “sin que el precio de la vivienda libre se moviera”.

 Porque, tal y como están las cosas hoy, para adquirir una vivienda sería necesaria una renta un 19% superior a la renta media del hogar si se destinase el 35% de la misma a la compra, según el Banco de España. Y va a peor como consecuencia del endurecimiento que están protagonizando las entidades financieras a la hora de otorgar préstamos. La compra de un piso medio en España, cuyo coste es de 185.000 euros, obliga a disponer de unos ahorros previos del 15% (27.760 euros) para hacer frente al pago de la entrada. Pero, como los bancos ya no ofrecen más del 80% del valor de tasación de la casa, en vez del 85% medio del año pasado, ese ahorro previo ahora se ha elevado a 37.014 euros para pagar la misma vivienda.

 La cuestión es clara: los precios de la vivienda tienen que bajar para que las familias vuelvan a comprar pisos, tal y como prevé el estudio Planner-Asprima  que suceda. “En un escenario de congelación de los precios, la accesibilidad a la vivienda mejorará en 4,5 puntos porcentuales este mismo año y seguirá bajando a partir de entonces a razón de un punto al año, incluso con un mantenimiento de los tipos de interés, pasando del 41% de la renta familiar de 2008 al 39% del año 2010.

 Porque, tras una fuerte reducción de la demanda, que puede establecerse en el 30%, la caída de los visados de nuevas vivendas, de las tasaciones, las transacciones, el número de hipotecas y la confianza del consumidor, así como el paro registrado, “algunos de los indicadores oficiales que reflejan un fuerte ajuste” del sector, asegura el informe, es “previsible que la disminución del precio ya se esté produciendo, y en la medida en que las condiciones financieras se estabilicen y la confianza se recupere, puedan volver a resurgir las transacciones de vivienda de precio más bajo. Ello haría visible la disminución del precio que estimamos que, a lo largo de 2008, podría situarse en el 8%.En 2009 y 2010 las reducciones serían ya considerablemente menores, situándose cerca del 4% y el 2%, señalan Asprima y AFI.

La culpa, de las “subprime”
El presidente de Asprima, José Manuel Galindo, y el socio de AFI, Ángel Berges, culpaban la semana pasada en la presentación del citado estudio a la crisis de las hipotecas subprime americanas del ajuste brusco por el que atraviesa el mercado inmobiliario español, que este año pasará a edificar unas 300.000 viviendas (frente a las 688.000 de 2007), quizás la única fórmula para que el mercado absorba las 400.000 casas de nueva construcción que hay en stock, que a finales de año podrían convertirse 600.000, según Galindo.

 “Este año el PIB nacional crecerá 1,5 puntos menos y el principal causante será el menor ritmo de ventas y construcción de viviendas y su impacto en el empleo”, sentenció Berges, haciendo, como el presidente de Asprima, un llamamiento a las administraciones públicas para que tomen medidas. Por ahora, los ingresos del Estado ya se han resentido, bajando un 8,2% la recaudación del IVA en enero, fundamentalmente a causa de la mala evolución del sector.